Article écrit en partenariat avec AST SERVICES, courtier agréé à l’ORIAS sous le n° 11059004
Se lancer dans son premier projet immobilier est une étape importante dans la vie. Mais pour acheter un appartement ou une maison ou faire construire, l’octroi d’un prêt immobilier est souvent indispensable. Taux d’intérêts, mensualités de remboursement, assurance emprunteur, hypothèque, remboursement par anticipation : tout ce qu’il faut savoir sur le prêt immobilier avec Villas club.
Vous pouvez démarcher des établissements bancaires ou des courtiers en prêt immobilier (nos agences ont des partenaires sélectionnés pour vous aider dans vos démarches) dès lors que votre projet immobilier prend forme. Il n’est pas nécessaire d’avoir déjà trouvé le bien que vous souhaitez acheter pour solliciter une simulation de prêt immobilier auprès de votre banque.
Vous pouvez prendre rendez-vous avec un conseiller qui pourra vous accompagner pour les premières démarches. Il vous demandera de vous présenter au rendez-vous muni de certains documents, tels que vos derniers bulletins de salaire, vos derniers avis d’imposition relevés de comptes … . Cela permettra notamment de définir votre budget, que votre achat s’oriente vers un appartement ou une maison, dans l’ancien ou dans le neuf.
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Pour obtenir un crédit immobilier, vous êtes en droit de vous adresser à n’importe quel organisme bancaire ou courtier, que vous y ayez déjà un compte bancaire ou non. Vous pouvez solliciter plusieurs banques pour voir laquelle vous propose le taux d’intérêts le plus intéressant, par exemple, et faire ainsi jouer la concurrence.
Si vous vous adressez à votre banque habituelle, les démarches seront simplifiées car en cas d’obtention du prêt, vous n’aurez pas à ouvrir de compte chez eux ou à transférer vos comptes. En revanche, dans le cas où vous obtenez votre crédit dans une autre banque, vous devrez sans doute ouvrir un compte chez eux, voire transférer l’intégralité de vos comptes dans l’établissement bancaire prêteur.
Vous pouvez également mandater un courtier qui se chargera de rechercher auprès des établissements de crédit la proposition la plus intéressante pour vous.
Ce n’est pas vous qui décidez de la somme que vous allez emprunter, mais c’est votre conseiller qui va vous dire, en fonction de vos revenus, de vos dépenses, de vos emprunts en cours s’il en existe, le montant maximum du prêt qui peut vous être accordé. En effet, l’établissement prêteur doit s’assurer que le prêt souhaité correspond aux possibilités de remboursement de l’emprunteur et si le crédit comporte des risques par rapport à sa situation financière.
Afin d’éviter le surendettement et donc l’impossibilité de faire face à des dettes, les banques vérifient la solvabilité et la capacité de remboursement des emprunteurs. Le taux d’endettement doit être inférieur à 33 % pour qu’un dossier soit accepté. Par exemple, si vos revenus sont de 2 000 € nets mensuels, vos mensualités de remboursement ne pourront pas dépasser 666,66 € (2000 x 33 % = 666,6). Lors d’un achat immobilier en couple, la somme des deux revenus est prise en compte et permet ainsi de pouvoir rembourser un crédit plus rapidement. En effet, avec deux salaires à 2 000 €, soit 4 000 €, la capacité de remboursement est doublée elle aussi pour atteindre 1 333,33 €.
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L’apport personnel correspond à la somme d’argent que vous allez injecter directement dans votre crédit immobilier, avec vos fonds propres. En effet, les établissements bancaires exigent un apport et ne peuvent financer l’intégralité d’un prêt immobilier. Généralement, l’apport personnel sert à payer les frais relatifs à l’emprunt, qui comprennent les frais de notaire (de l’ordre de 7 à 8 % du montant du bien dans l’ancien ou du prix du terrain, et 2 à 3 % dans le neuf), la garantie (caution ou hypothèque) et les frais de dossier bancaire (plusieurs centaines d’euros).
Le taux d’intérêts pratiqué sur un prêt immobilier dépend de plusieurs paramètres. D’une année à l’autre, voire même d’un mois à l’autre, les taux d’intérêts des banques changent. D’une région à l’autre, ces mêmes taux peuvent aussi varier quelque peu. En 2020, les taux d’intérêts sont historiquement bas.
Un autre paramètre influence également le taux d’intérêts proposé dans une offre de prêt : la durée de l’emprunt. En effet, plus le prêt immobilier est court (5, 10, 15 ans), plus le taux d’intérêts pourra baisser. Pour des emprunts longs, à savoir 20 ou 25 ans, les taux d’intérêts pratiqués sont donc plus élevés. Ainsi, à titre d’exemple, un prêt sur 7 ans pourra bénéficier d’un taux à 0,75 %. Celui-ci passe à 0,9 % sur 10 ans, à 1,14 % sur 15 ans, à 1,35 % sur 20 ans et à 1,65 % sur 25 ans.
Par défaut, les établissements bancaires proposent des simulations de prêt échelonnées tous les 5 ans. Les propositions sont donc faites généralement sur des durées de 5, 10, 15, 20 et 25 ans. Les prêts immobiliers de 30 ans sont de plus en plus rares, et encore plus depuis la crise sanitaire qui a vu les banques devenir un peu plus frileuses. Mais tous les emprunteurs ne peuvent bénéficier d’emprunts longs sur 20 ou 25 ans : c’est notamment le cas des seniors, qui doivent opter pour des prêts plus courts, sur 10 ou 15 ans. En effet, plus on vieillit, plus notre santé est fragile, et plus le prêt devient risqué pour la banque.
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Outre le capital et les intérêts de l’emprunt que vous devrez rembourser à votre banque, il vous faudra également payer une assurance emprunteur sur toute la durée de votre emprunt.
L’assurance emprunteur est, comme son nom l’indique, une assurance qui couvre l’emprunteur. Cette assurance garantit la prise en charge de tout ou partie des mensualités de remboursement de votre emprunt en cas d’événements incertains. Il s’agit du décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur si vous faites en emprunt en couple, mais aussi d’invalidité, de perte d’autonomie, d’incapacité de travail ou encore en cas de perte d’emploi.
Aucune loi n’impose d’assurance à un emprunteur. Toutefois, l’établissement prêteur peut exiger que l’emprunteur soit assuré pour lui accorder un prêt. Dans le cas des prêts immobiliers, souscrire une assurance emprunteur est quasi-systématique. L’emprunteur se voit obligé de s’assurer contre les risques de décès, de perte d’autonomie, etc.
Les organismes bancaires qui proposent des prêts immobiliers proposent également une assurance emprunteur. Vous n’êtes pas tenu de souscrire votre assurance emprunteur auprès de la banque qui vous accorde votre prêt. Vous pouvez la souscrire auprès d’un autre organisme d’assurance, à condition que celle-ci présente des garanties équivalentes à celle proposée par le prêteur. Si ce n’est pas le cas, la banque prêteuse est en droit de vous refuser le prêt.
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